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Demand Strong, Sales Market Warming Up

Beijing continued its high-speed, long-term upward trend from January to August 2007, with major indicators for investment, consumption and production all up by more than 10 percent. Investment in the real estate sector increased to 90.2 billion yuan (US$11.7 billion), an increase of 13.1 percent over the same period in 2006.

On September 14, the People’s Bank of China increased interest rates for the fifth time in 2007, adding 0.27 of a percentage point to the benchmark rate for one-year loans and deposits.

Large-area transactions were still abundant on the Grade A leasing market in the third quarter. Yet, many clients who reported an intention to rent or purchase large area properties in some new projects held off, considering taking action in the fourth quarter. Including pre-leased area in projects that entered the market in this quarter, the total take-up continued strong at 240,000 square metres (sq.m) of gross floor area (GFA).

Newer projects with better-equipped buildings were more popular in the market. As a consequence, the CBD and Financial Street, where most of the new projects were located, were reported as the most active submarkets in Beijing. The growing number of financial and related service companies bolstered the industrial chain in all submarkets, leading to the equilibrium in demand among all industries.

A relatively large supply of housing drove average rentals down at 1.5 percent to 218 yuan per month per sq.m, net. Rentals in all submarkets decreased except for the Lufthansa and Zhongguancun areas, where supply was relatively limited. The average vacancy rate, however, dropped to 10.9 percent because of strong take-up.

China Central Place Tower One in the CBD, the Tianyuangang Center in the Lufthansa area and the Ocean International Plaza were put into service this quarter, providing 251,000 sq.m of new supply to the market. Total stock in the market increased to 5.39 million sq.m GFA.

Supply for the next six months will exceed 1.6 million sq.m GFA, with 40 percent of the supply located in the CBD, followed by the East Second Ring Road and Financial Street areas at 25 percent and 21 percent. Supply in East Second Ring Road area will approach 400,000 sq.m GFA, including projects such as Chaoyang Plaza and Central Point Plaza (formerly named Huapu Centre). The East Second Ring Road area is becoming the new market target.

With take-up continuing at above 200,000 sq.m GFA for four quarters in a row, demand demonstrated a rapid and stable development in the Grade A office market. With research indicating that supply in the market after the second quarter of 2008 will be quite limited, the future for the Grade A office market in Beijing is promising. Although downward pressure on rentals will persist in the near future, taking a long view, both rentals and sales prices have great potential for further increases.       

2007年北京写字楼市场回顾与展望

整体市场

2007年，北京经济继续保持平稳较快的增长态势，前3个季度实现地区生产总值6419.78亿元，同比增长12.6%。宏观经济的快速发展间接拉动了写字楼市场的大战。2007年1至11月，北京市办公物业开发投资额累计达到206.33亿元，同比增长14.9%，占房地产开发投资总额的12.69%。

供应情况

随着2008年奥运会的临近，北京主要城区已停止审批新项目，并且在奥运举办期间将限制土方作业。因此可以说，2007年写字楼的集中供应属意料之中。但2007年竣工面积和施工面积比继续下降，达到151: 1389(万平方米)，开发企业继续放缓开发速度，谨慎选择入市时机以追求利益最大化。多个计划完工的项目将入市时间顺延至2008年。2007年，北京市甲级写字楼全年供应量达176万平方米，再创历史新高。新增供应主要集中在北京CBD、中关村、金融街三大商圈。

需求情况

宏观经济良好发展和多个行业对外开放加深对自用需求的促进；内、外资大型企业积极扩张，外国、外地企业进入北京市场的加速；写字楼升值潜力看好，对投资需求的刺激，构成了2007年写字楼市场需求旺盛的三大因素。

> CBD总需求量领先，金融街“大面积”需求强劲

CBD商圈及周边区域市场吸纳量最大，且需求多样化，外资、合资企业需求增长较快。2007年，华贸中心吸引了松下电工、伊藤忠入住；凯德大厦迎来了中国国际金融公司、日本Astellas公司、韩华保险、米其林等多个重量级客户；远洋国际中心凭借其品牌和四环交通优势，虽已属CBD边缘，还是吸引了富士通、惠普、美国ICD公司等多家外资企业。

金融街区域写字楼市场异常活跃，对“大面积”的写字楼的需求突出。航宇大厦、金鼎大厦分别被交通银行、邮政银行收入囊中，航宇大厦销售均价达28440元/平方米，印证了金融街“中国最具影响力的经济核心区域”的魅力，以及金融行业企业的雄厚资金实力。以凯晨广场为代表的新建项目在硬件设施及功能上不断升级，吸引了日本国际交流基金会、路透社、中信银行总行、中担投资等多家国际企业及机构。此外，如大成大厦等一些次新项目，企业扩租活动也进行得如火如荼。可以说，由于在金融行业中的独特地位和作用，再加上供应有限及项目的普遍高品质，都促使金融街成为写字楼市场“含金量”最高的地方，未来市场需求还将持续走高，租金上涨。

中关村区域吸纳量仅次于以上两大商圈。国际财经中心项目凭借独特的定位，吸引了东海证券、环洋机构、交通银行等多个金融企业入住。融科资讯大厦也表现不俗，引来了联发科技、久鼎集团、中国安防等企业。另外，新中关大厦、中国电子大厦、数码大厦等优秀项目也都迎来了新租户。2007年IT企业“回流”之势明显，区域写字楼价格进入上升通道。但对于较大的市场供应，区域产业链单一、产品定位趋同依然是发展的主要阻力。

此外，东长安街、东二环、燕莎、亚运村等商圈的需求不同程度增长；望京、上地、亦庄等区域的科技园模式市场认可程度更加深化，吸引了一些大型高科技企业，如索爱中国总部2007年迁址望京。

> 写字楼市场两极化需求愈加明显

2007年，大面积写字楼租赁需求突出。经过数年发展壮大的合资企业及知名外资企业，其扩租、迁址需求强劲，而新项目的较大供应量和软、硬件技术升级加快，是促使2007年租赁市场活跃的主要原因。此外，原址扩租空间难于满足、独立总部需求也加剧了这一现象。

整购依然活跃。2007年，政府继续出台“限外令”，但面对巨大的经济利润，外资的热情难减，如东华广场、富力爱丁堡两宗典型外资收购案。2007年，外资更多的是通过股权并购，及其它较“隐秘”的方式参与到写字楼市场中来。与2006年相比，投机性交易比重下降，外资趋向中长期投资收益。2007年北京写字楼整购舞台，内资银行、保险等金融企业对写字楼需求大幅增长，房地产开发企也表现突出。1至11月，北京市1000平方米及以上的户型成交总建筑面积为81.8万平方米，占总比重的35.6%。

另外，与往年对比，小面积需求更加突出，北京市销售市场表现最为明显。1至11月份500平方米以下的户型成交共134万平方米，占总比重的58.5%，其中，100平方米以下共成交49.2万平方米。从总购买面积来看，表现最活跃的依次为北京企业(37.5万平方米)、北京城镇居民（36.9万平方米）、外省个人（36.3万平方米）、中央企业（18.2万平方米）、外地企业（12.2万平方米），五类群体总购买面积占总比重的的94.7%。交叉分析，以个人购买为主的小面积需求增长快速。

不难看出，2007年个人投资写字楼升温迅速，住宅市场的投资热潮延伸到写字楼市场，甚至有转移的趋势。住宅总体空置面积的快速增加及与商用物业的“价格倒置”现象，使得许多投资者更看好写字楼项目的租赁行情和收益情况。从目前的情况来看，2007年央行的6次加息，对写字楼市场的投资抑制作用有限。此外，北京市第三产业快速发展，IT及金融、法律、咨询等相关服务性行业新成立公司面积需求灵活，也加大了小面积写字楼需求。

价格走势

> 售价

2007年，1至11月北京市办公物业平均销售价格为14619元/平方米，同比增长8.9%。可以说，与住宅对比，写字楼的销售价格增长不明显，主要是由于市场供应量较大加剧了竞争，且边缘区域低价位写字楼需求增长，拉低了整体均价。

> 租金

2007年，北京市甲级写字楼的实际成交租金水平在162元/平方米丒月，较2006年上涨7.9%，许多写字楼项目在入住前就取得了较好的预租水平。多数写字楼项目，租金报价与实际成交价间有一定的差距。新项目在初始招租阶段经常有一定的优惠措施，而需求较大面积或知名的企业，往往也能在与发展商的交涉过程中获得较低的成交租金。虽然大市场走势看涨，一些前几年“散售”项目的市场隐患开始显现，区域供应集中造成了部分小业主之间价格竞争，使得项目租金下降，品质下滑。