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北京办公楼市场 新增供应量大幅上升,地铁拉动竞争优势

1.回顾

由于供应极度缺乏，北京在上个世纪90年代中，成为全球第一办公楼高租金的城市。从过去10年租售指数可见，自1995年底至1999年，北京办公楼租金 显著下调，空置率明显上升；2000年，由于网站热潮，北京办公楼空置率大幅下降，租金显著上升；2001年，网站泡沫爆破，空置率再次上升，自2002 年至今，北京办公楼新增供应减少，空置率维持于较稳定水平，租金续步下降。但自2004年第二季度，由于北京东部缺乏新供应，办公楼整体租金开始上升。

北京办公楼的售价与租金指数大致同步上落。但售价指数波动较少，因租赁需求稳定，而办公楼用户大多采取租赁方式，故发展商面对买卖市场不理想时，多以出租方式，较少大幅减价出售。整体而言，空置率反映供求关系，亦为租售市场起跌的最有力指标。

2.2005-2007年新增供应

未来3年北京办公楼新增供应量将超过400万平方米，约225.5万平方米位于东部（占全部新增量的51.3%），其它区域约214万平方米（占全部新增 量的48.7%），东部新供应办公楼集中在CBD及东二环一带，从2002至2004年第三季度，３年的新供应量共约100万平方米，未来3年估计新供应 将大幅增加。

以下是过去两年甲级办公楼吸纳量：
2002年第四季度至2003年第三季度：约21万平方米
2003年第四季度至2004年第三季度：约51万平方米
（注：2003年第一至第三季度吸收量受非典影响）
2005-2007年吸纳量估计： 210万平方米

3.办公楼市场展望

按上述未来３年新增供应量估计约430万平方米，吸纳量为210万平方米，供过于求情况相当明显。

●         CBD

2004年第四季度，CBD内办公楼的空置率为各区最低，仅3.1%。现时，该区甲级办公楼总量约65万平方米；2005年办公楼新增供应量约30万平方 米，占现时总量46%。由于该区现时空置率极低，且CBD为最受用户欢迎区域，几个在建项目在完工前已吸纳了不少大租客及买家。预计，该区于2005年较 后时段，中环世贸中心（17万平方米）入住后才会出现市场压力，但2006年，该区仍有不少新供应，供需压力将于2006年加剧。

●         燕莎商圈

2004年第四季度，该区空置率为8.5%，现时，该区甲级办公楼总量约45万平方米，2005年新增供应量约14万平方米，占总量31%。由于用户对地 铁日趋重视，影响燕莎一带的吸纳量，预计该区于2005年下半年呈现压力。但由于该区于2006年并无新甲级办公楼供应，预计供应量会较快为市场吸纳。

●         建国门/东长安街一带

2004年第四季度，该区空置率为10.9%，高于其它东部区域。但刚刚竣工的建国门外的新华保险大厦，却已获不少预租客户。由于2005年第一季度CBD及建国门并无新增供应，预计该项目将迅速为用户消化。

现 时，该区总量约71万平方米,2005年新供应包括建国门内光彩国际中心及建国门外LG Tower，预计这两个项目于2005年第二、三季度完工。该区现大部分空置面积应于未来6个月被消化，由于东长安街一带2006年至2007年并无新完 工项目，且地铁五号线预计于2005年底或2006年初通车，东长安街为两条地铁交汇点，对客户吸引大增，故该区将具相当竞争优势。

●         东二环

2004年第四季度，东二环空置率为7.1%，该区甲级办公楼总量约23万平方米，2005年该区新供应约16万平方米，占本区办公楼供应总量70%，预计2006年新供应量为13万平方米，即2005至2006年供应总量将逾倍增加，该区供需压力将较大。

●         金融街

该区2004年第四季度空置率为7%，办公楼供应总量为42万平方米，但未来3年，预计新供应量逾100万平方米，但2005年完工项目较少，预计供需压力于2006年开始浮现。

●         中关村

该区第四季度空置率为30%，办公楼供应总量约52平方米，未来3年新供应量约74万平方米，其中，相当数量于2005年下半年完工。由于该区现时空置率较高，预计于2005年较后时期供需压力增大。

4.供需可能出现之变数

未来新供应量是根据现时在建甲级办公楼的数量来确定，但预计部分项目可能因种种原因延期落成。目前发展商多以 出售为主，只租不卖长线经营的开发商属少数，面对在建项目大量入市，各销售项目市场份额比例减少，资金回收减慢，部分实力不足的项目可能延期完工，使新增 供应速度放慢。

需求方面，除考虑以上的经济因素外，北京的经济开放政策往往不会走在最先，故北京甲级办公楼需求随着开放政策落实，外资公司吸纳甲级办公楼仍有相当潜在空间。

虽然供需差异可能减少，但未来3年供大于求应为市场的最显著趋势。

北京甲级办公楼现时市场平稳向上，虽然需求稳步上升，但由于供应量颇大，预计供需失衡于2006年趋明显，部分地区的市场压力于2005年度加剧，个别区域在未来两年仍较平稳。